Een huis kopen? Goed opletten!
15 mei 2017
Artikel 7:17 BW
In artikel 7:17 BW is het conformiteitsbeginsel neergelegd. Het beginsel regelt dat een gekochte zaak ‘aan de overeenkomst moet beantwoorden’. Dit betekent dat de gekochte zaak voor de koper de eigenschappen moet hebben die hij in redelijkheid mocht verwachten. Als de zaak deze eigenschappen niet heeft, is sprake van non-conformiteit.
Bij de koop van woning ligt het echter (iets) anders. In het geval van de koop van een woning geldt namelijk dat niet elke onvolkomenheid maakt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Een koper moet bij aankoop van een huis tot op zekere hoogte rekening houden met achterstallig onderhoud en bijvoorbeeld verouderd leidingwerk. De ouderdom van de woning en de koopprijs zijn hiervoor van groot belang.
Mededelingsplicht verkoper
Een verkoper hoeft niet elke onvolkomenheid uit eigen beweging aan de koper te melden. Hij mag echter, als hem expliciet gevraagd wordt, geen onjuiste mededelingen doen. De mededelingsplicht van de verkoper ziet alleen op ernstige gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan, en welke hem bekend zijn. De verkoper moet de verkoper dan, ook ongevraagd, inlichten.
Als een verkoper de koper niet inlicht, dan kan hij niet onder zijn aansprakelijkheid uit door zich er op te beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken.
Een onbekend gebrek
Als een, na koop geconstateerd gebrek, ook voor de verkoper onbekend was, staat hij in beginsel in voor eventuele schade. In een koopovereenkomst kunnen echter bepalingen worden opgenomen die deze aansprakelijkheid uitsluiten.
Onderzoeksplicht koper
Op de koper rust een zekere onderzoeksplicht. Bijvoorbeeld als hij in de concrete omstandigheden redenen had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap. Maar ook als hij het gebrek bij onderzoek binnen de grenzen van het redelijke had kunnen ontdekken.
Aansprakelijkheid verkoper
Het komt er kort op neer dat de verkoper van een woonhuis op grond van artikel 7:17 BW slechts aansprakelijk is voor ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan. De verkoper is niet aansprakelijk voor gebreken die daaraan niet in de weg staan (zie bijvoorbeeld ook de uitspraak van rechtbank Arnhem).
De ‘Limburgse’ zaak
In de zaak in Limburg stelt de koper dat sprake is van ernstig gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. De (kanton)rechter oordeelt echter anders. Een (lichte) lekkage is hiervoor, hoewel hinderlijk, onvoldoende.
Daarvoor is van belang dat sprake de woning bijna vijftig jaar oud is. Ook is in de koopovereenkomst een zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen. Verder is van belang dat de koper geen bouwtechnisch onderzoek heeft laten verrichten. Hij heeft daarmee het risico op zich genomen dat na de koop gebreken bekend kunnen worden, zo oordeelt de rechter.
Ook is van belang dat de koper de woning slechts één maal heeft bezichtigd en aan het eind van die bezichtiging, zonder nader onderzoek, een bod heeft uitgebracht dat aanmerkelijk lager was dan de vraagprijs. Ook de hoogte van de koopprijs speelt, zo oordeelt de rechter een (belangrijke) rol.
Een huis kopen? Goed opletten!
Kortom, als je een huis koopt is het zaak goed op te letten. Bij de koop van een huis is niet snel sprake van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW. Bij de koop van een woning moet een koper tot op zekere hoogte rekening houden met achterstallig onderhoud en verouderd leidingwerk. Hiervoor zijn de ouderdom van de woning en de koopprijs van groot belang. De ouderdom van de woning en de bedongen koopprijs zijn hiervoor belangrijke aspecten.
Lees de hele uitspraak van de rechtbank Limburg hier.
