Sloten vervangen vanwege een huurachterstand, mag dat?

1 mei 2017

Stel: je kan je huur niet op tijd betalen. Na verloop van tijd ontstaat daarom een (flinke) huurachterstand. Op een dag kom je thuis en kan je je kamer niet langer in. De verhuurder heeft de sloten vervangen.. Mag dat zomaar? In een recente uitspraak oordeelde het het Gerechtshof Den Bosch van niet. Een een verhuurder mag niet zomaar de sloten van een studentenkamer vervangen vanwege een huurachterstand.

Wat was er aan de hand?

Een student huurt een gestoffeerde studentenkamer (studio) van een particuliere verhuurder, voor de duur van 1 jaar. De eerste maand huur en borg betaald de student vooruit. Volgens de verhuurder wordt daarna helemaal geen huur meer betaald. De student zegt de huur contant betaald te hebben. De verhuurder vervangt na drie maanden de sloten van de kamer. De student komt er niet meer in..

Kort geding

De student stapt daarop naar de rechter en vordert in kort geding toegang tot ‘zijn’ kamer. Hij stelt zich op het standpunt dat de verhuurder verplicht is om het overeengekomen huurgenot te verschaffen. Daarnaast heeft de verhuurder zich, volgens de student, schuldig gemaakt aan eigenrichting door de sloten van het gehuurde te vervangen en hem geen toegang meer te verlenen tot het gehuurde.

De verhuurder stelt daarentegen dat de student de huurovereenkomst (telefonisch) heeft opgezegd, en dat het vervangen van de sloten gerechtvaardigd is door de huurachterstand.

De kantonrechter oordeelt dat de student de verhuurder ‘rauwelijks heeft gedagvaard’. Hij heeft de verhuurder niet schriftelijk gesommeerd om toegang te verschaffen, of het kort geding aangekondigd. De verhuurder is daarom slecht voorbereid ter zitting verschenen.

Daarbij kan, zo oordeelt de kantonrechter, niet worden uitgesloten dat de verhuurder er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de huurovereenkomst per telefoon werd opgezegd. De vordering wordt daarom afgewezen. De student gaat tegen deze uitspraak in beroep.

Hoger beroep

In hoger beroep vordert de student primair toegang tot zijn kamer. Subsidiair, voor het geval de kamer reeds verhuurd is aan een derde, veroordeling van de verhuurder om aan hem een gelijkwaardige huurwoning aan te bieden. Meer subsidiair, voor het geval de primaire en de subsidiaire vordering niet (langer) toewijsbaar zijn, veroordeling van de verhuurder in de proceskosten van beide instanties.

Vast staat dat de verhuurder de kamer inmiddels heeft verhuurd aan een derde. Ook heeft de verhuurder geen gelijkwaardige huurwoning beschikbaar. De primaire en subsidiaire vorderingen zijn daarom niet toewijsbaar. Het hof beoordeeld daarom enkel de meer subsidiaire vordering van de student.

Tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst

De verhuurder stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst tussentijds (telefonisch) is beëindigd. De verhuurder stelt dat de student in een telefoongesprek aan hem duidelijk heeft gemaakt dat hij wilde dat de huurovereenkomst zou worden beëindigd. Volgens verhuurder heeft hij daar mee ingestemd en zijn de partijen samen overeengekomen dat de huurovereenkomst tussentijds zou worden beëindigd.

De student heeft uitdrukkelijk betwist dat hij tijdens een telefoongesprek kenbaar heeft gemaakt dat hij de huur tussentijds wilde beëindigen of dat hij heeft ingestemd met een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst.

Naar het oordeel van het hof heeft de verhuurder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat daadwerkelijk is overeengekomen dat de huurovereenkomst tussentijds zou worden beëindigd.

Rechtvaardigt een huurachterstand het vervangen van sloten?

De verhuurder en student zijn het niet eens over de hoogte van de huurachterstand. Volgens de verhuurder is die inmiddels opgelopen tot drie maanden. De student zegt daarentegen twee maanden contant betaald te hebben. Daarbij heeft hij uitstel van de verhuurder gekregen voor de derde maand, zo stelt hij.

Het hof oordeelt dat de student onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij (wel) aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan en de verhuurder hem uitstelt heeft verleend.

Dit rechtvaardigt echter niet het op eigen houtje vervangen van de sloten van het gehuurde. Een huurovereenkomst kan niet wegens een tekortkoming van de huurder buitengerechtelijk worden ontbonden door de verhuurder. Ontbinding van de huurovereenkomst op die grond kan alleen door de rechter plaatsvinden (artikel 7:231 lid 1 BW).

De student krijgt (toch) gelijk

Lees de hele uitspraak hier.